Le scandale de la CDC et la Compagnie Générale Immobilière…L’OFNAC doit poursuivre ce DG

Les scandale immobiliers de la Caisse de dépôts et consignations (CDC) dirigée par Thierno Seydou Niane se poursuivent…Voici plusieurs cas de la participation de la CDC dans des projets immobiliers qui ont tous des échecs…

3.1.2.2. Projet immobilier des Almadies

La CDC a acquis, en décembre 2011, une réserve foncière de 1,1 ha à 2,8 milliards FCFA auprès de VACAP SA, propriétaire du complexe Hôtel des Almadies pour y éri­ger des appartements de luxe, bureaux, commerces, etc.

Le schéma de financement retenu requiert la création d’une société de joint-venture avec un capital de 100 millions FCFA, un emprunt de 10 milliards FCFA pour l’achat de 4 hectares et un apport en nature d’un (1) hectare pour chaque actionnaire, soit au total 6 hectares. Ce schéma a renchéri le coût du projet à plus de 40 milliards FCFA pour la construction de 4 immeubles comportant 68 appartements cédés entre 295 et 395 millions FCFA et 12 villas de 500 m² vendues à 1,1 milliards FCFA l’unité, sous la formule VEFA.

Dans ces conditions d’acquisition et de réalisation du projet, le prix de cession des villas et appartements est assez exorbitant au risque de compromettre la rentabilité du projet.

Dans le cas d’espèce, c’est la même pratique observée sur le programme des Mamelles avec SERC que la CDC a reconduit avec une société nouvellement créée dénommée Compagnie Générale Immobilière en date du 26 novembre 2011. Le recours à la joint-venture n’est pas pertinent pour au moins trois raisons :

  • le métier de la CDC n’est pas de construire des logements de luxe ;
  • il n’est pas économiquement justifié de créer une joint-venture autour de chaque projet immobilier ;
  • dans une telle opération, la CDC se dessaisit de ses terrains alors qu’elle aurait pu recourir à un prestataire et collecter à son profit les ressources issues de la com­mercialisation des logements édifiés.

La Cour recommande au Directeur général de :

  • s’assurer du bon dénouement du projet immobilier des Almadies et de mettre un terme à la création injustifiée des joint-ventures ;
  • revoir les conditions de sa participation dans le capital de CGI et son fonds immobilier.

3.1.2.1. Projet de logements sociaux à Bambilor

Pour la mise en œuvre de ses missions dans le domaine des logements sociaux, la CDC a acquis une réserve foncière de 154 hectares à Bambilor, en trois opérations :

  • 50 hectares à 500 millions FCFA auprès de l’Etat du Sénégal ;
  • 100 hectares à 6 milliards FCFA auprès de M. Ndiègne FALL ;
  • et 43234 m² à 389 millions FCFA auprès de M. Pathé NDIAYE.

Ces acquisitions foncières participaient dans un premier temps à la réalisation d’un programme immobilier de 5000 logements sociaux et moyen standing à Bambilor, en partenariat avec la société IRIS Eco Power, dans le cadre d’une joint-venture. Cepen­dant, la constitution de cette dernière n’ayant pas abouti, la mise en œuvre du projet a finalement été confiée à la Compagnie Générale Immobilière, suivant résolution n° 6 de la Commission de Surveillance en date du 10 octobre 2013.

  • Acquisition auprès de l’Etat du Sénégal

Par lettre n° 927/DGID/DEDT du 7 mars 2010, l’ancien Directeur général des Impôts et Domaines (DGID) a informé la CDC de la décision favorable de la Commission de Contrôle des Opérations domaniales de la cession d’un terrain de 50 hectares à distraire des TF 4858 et 4862/R, sis à Rufisque. Par délibération du 12 mai 2010, la Commission de surveillance de la CDC a autorisé l’acquisition du terrain d’une superficie de 50 hec­tares au prix de 1000 FCFA/m², soit un montant de 500 millions FCFA auprès de l’Etat.

  • Acquisition auprès de M. Ndiègne FALL

Pour disposer d’un supplément d’assiette foncière de 100 hectares, le Directeur général de la CDC, par correspondance n° 166/CDC/DG/DESF du 18 mars 2010, a saisi le DGID. Ce dernier, par lettre n° 138/DGID/CT2 du 12 avril 2010, n’a pas donné une suite favorable à la requête en avançant un problème de disponibilités foncières dans la zone.

Or, l’Etat du Sénégal représenté par le Conservateur de Rufisque, par acte administratif du 26 mars 2010, soit postérieurement à la lettre de la CDC, a cédé sur le même site un terrain nu de 175 ha 05 ares 18 ca au prix de 1000 FCFA/m², soit 1,75 milliard FCFA à M. Ndiègne FALL. Celui-ci a revendu un lot de 100 hectares à la CDC au prix de 6000 FCFA/m², soit 6 milliards FCFA. Avec cette vente, M. FALL s’est enrichi d’une plus-value de cession estimée à 5 milliards FCFA, et aucun justificatif n’a été reçu sur la perception de la taxe sur la plus-value immobilière.

Par ailleurs, la Cour a constaté que l’autorisation de cession, approuvée le 25 août 2010 par le Ministre délégué auprès du Ministre de l’Economie, des Finances et du Plan chargé du Budget, est intervenue alors que la mutation du terrain n’était pas encore effective comme en atteste l’acte de vente. En effet, au moment de revendre le terrain à la CDC, M. FALL ne s’était pas encore acquitté du coût d’acquisition auprès des ser­vices de la DGID, puisque la quittance, objet du règlement de la cession définitive, est datée du 27 août 2010.

Cette vente est intervenue sans autorisation législative comme l’exige l’article 8 du décret n° 95-737 du 31 juillet 1995.

Cette pratique qui consiste à céder des terrains à des particuliers qui les rétrocèdent aux entreprises publiques n’est pas pertinente car, outre l’enrichissement de particuliers qu’elle induit, elle accentue la spéculation foncière dans cette zone.

La Cour recommande :

  • au Ministre de l’Economie, des Finances et du Plan d’inviter le Directeur général des Impôts et Domaines de veiller au respect de la réglementation en matière de cession des terrains du domaine de l’Etat et de s’assurer du recou­vrement de la taxe sur la plus-value immobilière ;
    • au Président de la Commission de surveillance et au Directeur général de la CDC, de veiller à la réalisation du projet des logements sociaux pour être en phase avec ses missions prioritaires. Caducité du protocole d’accord entre CDC – IRIS Eco Power

Pour la réalisation des 5000 logements à Bambilor, la CDC et IRIS Eco Power ont prévu dans le cadre d’un protocole d’accord du 5 juillet 2010 :

  • la création d’une joint-venture dotée d’un capital de 131 millions FCFA détenu respectivement à 51% et 49% ;
  • une étude de faisabilité dont les frais qui ne devraient pas dépasser 65 657 000 FCFA seraient pris en charge par la société à créer.

Dans ce cadre, la CDC a fait des avances d’un montant de 100 225 660 FCFA au cabi­net A2M et à TECHNOSOL pour respectivement 97 269 760 FCFA et 2 955 900 FCFA. Pour sa part, IRIS n’a rien déboursé.

Selon l’ancien Directeur général de la CDC, ces paiements seraient justifiés par la validité du contrat au moment du paiement et l’accord écrit du cocontractant IRIS. Il ajoute que le surplus de 34 568 660 FCFA de charges supportées par la CDC, devait être remboursé à des conditions à définir dans les statuts de la joint-venture. En raison de la non constitution de cette société, le protocole est devenu caduc et les montants déboursés risquent de ne pas être recouvrés par la CDC.

  • La Cour recommande au Directeur général de la CDC d’initier les actions re­quises en vue du recouvrement des montants avancés dans le cadre de la conven­tion signée avec IRIS Eco Power.